IL PRETORE
Sulla questione di legittimita' costituzionale della norma di cui
all'art. 11, comma 2-bis, della legge 8 agosto 1992, n. 359;
O S S E R V A
La questione appare rilevante nel presente giudizio di convalida
di licenza per finita locazione atteso che la norma incide proprio
sulla scadenza del contratto.
Premesso che il modo di operare della proroga di cui si discute
non emerge in modo chiaro dal dettato della norma, preliminare ad
ogni valutazione di non manifesta infondatezza e' appurare se la
stessa operi in modo automatico o se sia condizionata al fatto che le
parti, pur avendo iniziato trattative sulla determinazione del
canone, non si siano accordate. Optando per la seconda
interpretazione, la norma potrebbe forse superare le obiezioni di
incostituzionalita'. Includendo infatti solo i casi in cui il
proprietario abbia intenzione di rilocare e la trattativa non vada a
buon fine, la norma si porrebbe in sintonia con gli scopi della legge
(che vuol incentivare il passaggio al nuovo regime "libero")
inducendo, da un lato, il locatore a trattare in termini di
ragionevolezza, pena la proroga, e, dall'altro, tutelando il
locatore. Inoltre, escludendo dalla proroga le ipotesi in cui il
proprietario non abbia l'intenzione di rilocare, quali che siano le
motivazioni, potrebbe non concretare una compressione indiscriminata
del suo diritto.
Tale interpretazione, tuttavia, non e' ammessa se si pone
attenzione al fatto che la norma, quando parla di mancato accordo,
non puo' che riferirsi sia al caso in cui le trattative, iniziate,
non siano andate a buon fine sia al caso in cui il locatore si
rifiuti di iniziarle. E tale rifiuto puo' essere espresso anche per
fatti concludenti tra i quali vi e' certamente quello di promuovere
il giudizio di convalida e di insistere nelle richieste in udienza.
Inoltre si imporrebbe un onere di trattativa peraltro privo di
qualsiasi indicazione di legge su termini e forme da osservare (si
veda a contrario l'art. 69 della legge 27 luglio 1978 come modificato
dalla legge 6 febbraio 1987, n. 15) per cui difficile sarebbe
valutare la sua inosservanza. Infine non e' da escludere che si
potrebbe produrre un effetto perverso - e questa volta contrario allo
spirito della legge - consistente nel fatto che i locatori, pur di
non correre il rischio della proroga, potrebbero indursi a non
iniziare nemmeno le trattative.
Scartata la interpretazione suindicata, bisogna ritenere che la
proroga operi automaticamente. In tal caso: sussiste manifesta
infondatezza in relazione all'art. 3 della Costituzione se la
disparita' di trattamento - come evidenziano gli intimanti - riguardi
la situazione di chi abbia ottenuto licenza per finita locazione, per
una data successiva all'entrata in vigore della legge, ma prima di
questa data e chi, magari per lo stesso giorno, l'abbia ottenuta
successivamente, con cio' subendo, a differenza del precedente
locatore, la proroga. E' infatti evidente che i titoli esecutivi
ottenuti in precedenza sono opponibili in sede di esecuzione in
relazione allo ius superveniens.
Non manifestamente infondata appare la questione di legittimita'
costituzionale in relazione all'art. 42 della Costituzione qualora si
consideri l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza
costituzionale sulla disciplina vincolistica in tanto ritenuta
legittima in quanto avente carattere straordinario e temporaneo
(sentenze nn. 3 del 15 gennaio 1976 e 225 del 18 novembre 1976).
Tanto e' che la Corte, con la sentenza n. 89 del 3 aprile 1984
sull'art. 15- bis della legge 25 marzo 1982, n. 94, ha ricordato che
non sarebbero state ammissibili ulteriori proroghe. In altri termini
non si consente un'alterazione dell'equilibrio tra interessi dei
locatori e dei conduttori che prescinda da un bilanciamento delle
rispettive condizoni personali ed economiche e si traduca in una
definitiva compressione del diritto di proprieta' (sul punto si
richiama anche la nota sentenza n. 108 del 22 aprile 1986).
Premesso quanto sopra, e' francamente difficile ritenere aderente
al dettato costituzionale la norma di cui si discute. Essa infatti
prevede un'ulteriore e quindi inammissibile proroga che, poi, non
potrebbe giustificarsi nemmeno in termini di "transitorieta'"
(ritenuta in passato accettabile onde consentire il graduale
passaggio ad una diversa disciplina della materia). Infatti la norma,
assolutamente indifferenziata nel suo contenuto, comprime in maniera
indiscriminata il diritto di proprieta' non solo sacrificando
unilateralmente il locatore, ma impedendo anche una valorizzazione
delle sue concrete situazioni patrimoniali e personali (si pensi al
caso limite della necessita' di abitazione dello stesso proprietario)
che non siano quelle relative all'aumento del canone.